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嵊州白莲堂房屋征收补偿方案征求意见稿(详细版),内含安置房交付时间、学区优惠...

白莲堂未来社区房屋征收方案

(征求意见稿)

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等相关规定,结合征收范围内的实际情况,制定白莲堂未来社区项目国有土地上房屋征收补偿方案如下:


一、房屋征收事由和目的

为改善该地段居民住房条件和生活环境,完善城市配套设施,消除安全隐患等旧城区改建公共利益需要,需对白莲堂社区、龙会新村局部地段实施房屋征收。


二、项目主体

项目业主:嵊州市城市建设投资发展集团有限公司

征收部门:嵊州市住房和城乡建设局

征收实施单位:嵊州市剡湖街道办事处


三、房屋征收范围和被征收房屋情况

征收范围:白莲堂社区、龙会新村局部地段(详见征收红线图)

被征收房屋情况:红线范围内总户数约2050户,建筑面积约21万㎡(具体以测绘为准)。

上述房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。


四、被征收房屋价值(含房屋装饰装修价值)与用于产权调换房屋(以下简称安置房)价值的补偿标准

(一)被征收房屋的补偿价值,不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋价值与安置房价值,由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点,采用相同的方法、标准评估确定。

被征收房屋合法建筑(住宅、商业用房)的装饰装修可按评估价补偿,也可选择200元/㎡的保底装饰装修补偿。同一被征收房屋的装饰装修补偿方式只能选择其中一种。

(二)被征收房屋补偿比准价、安置房评估比准价另行公布。  

        

五、安置补偿方式

被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。选择房屋产权调换的,应当由征收实施单位与被征收人计算、结清被征收房屋价值与安置房价值的差价。非住宅原则上只作货币补偿。

被征收人选择房屋产权调换的,应当服从改建区域内规划建设方案要求,在规定时间内搬迁完毕并经腾空验收合格后,按照套数就少的原则自行选择安置房户型,由征收实施单位组织被征收人择房(具体择房办法另行规定),安置房在验收完毕达到交付标准后交付。


六、安置房的基本情况和交付时间

(一)安置房的基本情况:住宅安置房(期房)位于白莲堂未来社区实施单元内,套型为50档、75档、89档、110档、135档,具体以规划审批方案为准。

(二)安置房交付时间:搬迁之月起36个月内。


七、住宅搬迁、临时安置费标准

(一)住宅搬迁费,是指用于补偿被征收人因搬家和固定电话、网络、有线电视、空调、管道煤气等迁移造成的损失。搬迁费标准:每户每次按2000元计发,若被征收房屋合法建筑面积超过80㎡的,超过部分再按5元/㎡计发。搬迁费每户按二次计算。

(二)临时安置费标准。按“被征收房屋合法建筑面积×20元/(月·㎡)”标准支付住宅临时安置费;不到1200元/月的,按1200元/月计发。

被征收人选择货币补偿的,一次性发给24个月临时安置补助费。被征收人选择房屋产权调换的,预发36个月临时安置费,按实结算。

被征收人选择房屋产权调换的,并自行解决周转用房的,支付其自搬迁之月起至安置房交付后六个月内的临时安置费。

被征收人选择房屋产权调换的,过渡期限为自被征收人搬迁之月起二十四个月;安置房为房屋征收范围内新建高层建筑的,过渡期限为自被征收人搬迁之月起三十六个月。超过过渡期限未交付安置房的,自逾期之月起至安置房交付之月止支付二倍临时安置费。


八、商业、办公、仓储房屋的搬迁、临时安置费,停业停产补偿标准

(一)搬迁、临时安置费

1.拥有被征收房屋合法建筑的产权人有权选择如下其中一种补偿方式:

(1)搬迁费、临时安置费分别按被征收房屋合法建筑(不包括附属物、装修等)评估价值的2.5%予以一次性补偿。

(2)搬迁费、临时安置费分别按房屋合法建筑面积的40元/㎡予以一次性补偿。

(3)被征收人认为其搬迁费超过依照前两种方式规定计算的补偿费的,可以向房屋征收部门提出申请,并由房屋征收部门与被征收人共同委托依法设立的评估机构对搬迁费进行评估,并按照该评估结果予以补偿;临时安置费可在上述补偿方式中选择其中一种。

2.对合法土地上未经登记且未能提供相关审批依据的房屋,被征收人能提供市场监管、税务等行政管理部门出具的有效凭证或经属地政府在征收当年出具的证明,证实用于生产企业、仓储、办公用房且公示无异议的,搬迁费、临时安置费根据实际生产使用的房屋面积,分别按40元/㎡给予一次性补助。

(二)停业停产损失费

1.拥有被征收房屋合法建筑的产权人有权选择如下其中一种补偿方式:

(1)停业停产损失费按被征收房屋合法建筑(不包括附属物、装修等)评估价值的5%予以一次性补偿。

(2)停产停业损失费按房屋合法建筑面积的250元/㎡予以一次性补偿。

(3)被征收人认为其停产停业损失超过依照前两种方式规定计算的补偿费的,应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与被征收人共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿。

    2.对合法土地上未经登记且未能提供相关审批依据的房屋,被征收人能提供市场监管、税务等行政管理部门出具的有效凭证或经属地政府在征收当年出具的证明,证实用于生产企业、仓储、办公用房且公示无异议的,停产停业损失费根据实际生产使用的房屋面积,按125元/㎡给予一次性补偿。


九、补助和奖励标准

被征收人积极配合房屋征收实施单位、房地产价格评估机构做好征收房屋调查、评估工作的,且在规定期限内按时签约和腾空搬迁(以腾空移交为准)的,给予以下相应补助和奖励:

(一)改变房屋用途的补偿和补助

对住宅房屋(仅限于沿街地上第一层的房屋)改变用途的,按下列不同情形予以补偿或补助:

1.1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前,已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的,根据房屋所有权人的申请,可按改变后的用途认定;其中改变为商业用途的,应当持有合法有效的营业执照。经认定改变房屋用途的,被征收房屋所有权人应按规定扣减土地收益金。扣减标准按照绍市建设住(2012)57号文件执行:该房屋变更为商业用房的征收评估补偿价值减去原房屋用途的征收评估补偿价值的差价,土地收益金按差价的20%缴纳,但单价差价在1000元/㎡以下的,免交土地收益金。

2.1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后至2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行前,未经合法手续同意私自改变房屋用途的,仍按原房屋用途认定;对《浙江省第二批未来社区试点创建项目》公布时(2020年8月11日)仍从事商业经营并持有合法有效营业执照的,按如下标准给予一次性经济补助:实际经营面积×市场监管部门登记的经营时间累计计算经营年限(间断时间扣除)×(商业用房市场价与住宅市场价差价的3%),最高补助10年。

3.2010年10月1日以后,擅自改变房屋用途的,不予补偿;依法临时改变用途的房屋在批准期限内被征收的,按原用途认定,所缴纳的剩余期限的土地收益金予以退还。

(二)低收入家庭补助

1.被征收人属最低生活保障家庭或最低生活保障边缘家庭的,被征收人在征收决定之日起前三年内所有的房屋(除因生活困难而转让的房屋外)合计建筑面积不足45㎡(含45㎡)并选择产权调换的,安置房建筑面积不足45㎡(含45㎡)部分被征收人不支付差价。

2.被征收人属最低生活保障家庭的,按保障人数给予每人1万元的一次性补助;属最低生活保障边缘家庭的,按保障人数给予每人8000元的一次性补助。

最低生活保障家庭和最低生活保障边缘家庭的资格确认,以房屋征收决定公告之日,浙江省大救助信息系统在册信息为准。

(三)不同安置方式奖励和补助

1.被征收人选择货币补偿的,按户给予如下奖励和补助:

(1)给予被征收房屋合法建筑(不包括附属物、装修等)评估价值20%的奖励。

(2)被征收房屋为住宅的,有权申请一次如下一项补助:

①货币补偿协议生效后,被征收人在白莲堂未来社区改建区域内购置新建房屋的,凭货币补偿协议、商品房买卖合同及其备案证明,按被征收房屋合法建筑(不包括附属物、装修等)评估价值的8%给予补助。

②自《浙江省第二批未来社区试点创建项目》公布之日(2020年8月11日)起,至安置补偿协议生效公告之日后两年内,被征收人在嵊州市行政区域(不包括白莲堂未来社区征收红线内)购置不动产的,凭货币补偿协议、商品房买卖合同及其备案证明、新购房屋的不动产登记证(购买期房的,可不提供),按被征收房屋合法建筑(不包括附属物、装修等)评估价值的8%给予补助。

2.住宅被征收人选择房屋产权调换的,考虑电梯公摊原因,按户根据不同情形分别给予补助:

(1)每单元设置一部电梯的,补助款为:安置房小于等于被征收房屋合法建筑部分的面积×安置房市场评估单价×5%;

(2)每单元设置两部及以上电梯的,补助款为:安置房小于等于被征收房屋合法建筑部分的面积×安置房市场评估单价×10%;

安置房大于被征收房屋合法建筑部分的面积按安置房市场评估价结算,不予补助。

(四)签约、腾空搬迁奖

被征收人在规定时间内完成签约的,按被征收房屋合法建筑面积奖励100元/㎡。

被征收人在规定时间内搬迁完毕,并经腾空验收合格的,按被征收房屋合法建筑面积奖励100元/㎡。

被征收人按照划分的工作组为单位(无法联系或暂时无法确定产权人的除外),在规定期限内签约腾空率达到100%的,再给予被征收房屋合法建筑面积300元/㎡的一次性奖励;签约腾空率未达到100%的,已签约腾空的也不给予奖励。该项奖励在签约腾空完毕后统一发放。


十、征收补偿资金

项目业主应确保征收补偿款专户存储,专款专用;市政府投资项目审计中心根据市政府交办任务按相关文件规定实施审计。


十一、其他事项

(一)本方案中的“被征收房屋合法建筑”是指被征收房屋产权证载明的或者经国有土地上房屋征收未经登记建筑联合认定处理机构认定的合法建筑,但不包括储藏间、车库、车棚等用房。

(二)未经登记建筑的认定及补偿

对征收范围内未经登记建筑的认定和处理,根据《嵊州市国有土地上未经登记被征收房屋权属与用途认定实施意见》(嵊政办〔2018〕147号)规定,由国有土地上房屋征收未经登记建筑联合认定处理机构进行认定。经认定为合法建筑的,按照认定结果区分情况进行评估补偿;认定为未超过批准期限的临时建筑,按照重置价格和剩余期限给予适当补偿;认定为违法建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿。

房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

(三)户的认定

被征收人数量和签约比例按户计算。

被征收人以合法有效的房屋产权证或者经国有土地上房屋征收未经登记建筑联合认定处理机构出具的认定书计户。

“户”的认定原则上按一证一户认定,持有共有权证的,按一户认定;储藏间、车库、车棚等用房不单独计户。

(四)国有公房安置政策

国有土地上房屋征收范围内涉及的公房(指嵊州本地的国家以及国有企业、事业单位投资兴建、购买的房屋)按本征收方案签订房屋征收补偿安置协议书后无条件无偿拆除,不作安置补偿,拆除后由房屋产权人按相关国有资产管理规定办理房产注销手续。其中已出租的住宅公房,房屋产权人凭签订的房屋租赁协议领取奖励与搬迁费;已出租的非住宅公房,产权人凭签订的房屋租赁协议领取搬迁、停产停业损失费及奖励。领取后,由产权人与承租人自行处理前述款项。(前述搬迁、停产停业损失费及奖励参照本方案相关规定执行)

对非嵊州本地的国家以及国有企业、事业单位投资兴建、购买的房屋原则上给予货币补偿,因特殊情况需选择产权调换的,安置房面积不得大于被征收房屋面积。

(五)学区优惠政策

为妥善解决因住宅房屋被征收造成被征收人子女的入学困难问题,凡属房屋征收决定公告发布时户籍在册人员,自房屋征收决定公告之日起10年内需入学的(指幼儿园、小学和初中),可在被征收房屋所在学区的学校入学,享受所在学区学生的同等待遇。入学后再转学的按本市统一的入学规定办理。

(六)税收

按照《浙江省人民代表大会常务委员会关于契税具体适用税率等事项的决定》执行:因房屋被征收重新承受土地、房屋权属,选择货币补偿的,对成交价格不超出货币补偿部分免征契税,对超出部分减半征收契税;选择房屋产权调换且不支付差价的,免征契税,支付差价的,对差价部分减半征收契税。


十二、签约期限

本方案征求意见后,由市政府在《征收决定》中明确。


十三、安置补偿协议生效条件

在本方案确定的签约期限内,签约户数达到白莲堂未来社区征收项目中被征收房屋总户数的95%时,预签订的安置补偿协议自动生效并予以公告,实施单位应在公告中明确搬迁腾空期限;未达到前述规定签约比例的,预签订的安置补偿协议不生效,房屋征收决定效力终止并予以公告。


十四、补偿决定

除依照本方案第十三条规定房屋征收决定效力终止以外,房屋征收实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确、本方案规定的签约期限内无法联系上房屋所有权人的,由征收实施单位提出补偿决定方案,经征收部门审核后报请市政府作出《征收补偿决定》,并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。 

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁、腾退的,由市人民政府依法申请人民法院强制执行。其中,无法联系或暂时无法确定产权人的,在《征收补偿决定》公告后对房屋进行依法拆除,拆除前,房屋征收实施单位向公证机构办理证据保全,并将房屋补偿费用及相关资料办理提存公证。


十五、本征收方案由征收部门负责解释。




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